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Abwicklung von Bauvorhaben |
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nachfolgendes ist ein Abriss zur Abwicklung von BauVorhaben und der ZusammenArbeit
des Planers /Architekten mit der Bauherrschaft für den gesamten Ablauf
einer BauMaßnahme /er ist gedacht zum Einlesen in die Materie ohne Anspruch auf Vollständigkeit und letztem AktualitätsStand für die einzelnen Aussagen (ausführlicher s. hier) /und bitte, es geht hier um allgemeine Informationen und Anregungen zu einem sehr breit gefächertem Spektrum von BauAufgaben, d.h. also nicht, dass nun jedesmal und überall bei einen BV dieses ganze Programm abgespult werden muss ich versuche dabei alle notwendig zu kennenden Begriffe zum BauGeschehen /zur Abwicklung von BauVorhaben irgendwie mit einzubinden und nach Möglichkeit mit Erklärungen + DemoBeispielen zu verlinken, gelingen tut so etwas erfahrungsgemäß aber nie längere Erklärungen kommen also idR auf den hin-gelinkten UnterSeiten und nur wenn mir die Sache substanziell wichtig erscheint bringe ich sie schon hier, bei der quasi ÜbersichtsSeite, mit an dieser Stelle auch nochmal der Hinweis auf die SuchFunktionalität in diesem WEB, die über den Banner-Button Web-Suche gestartet werden kann |
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| Bearb-Stand: Juli 2011 | die Kapitel hier sind: - Vorbereitung erstes KontaktGespräch - Unterlagen zum BauVorhaben-Umfeld - BEGINN-AKTIVITÄTEN / VORKLÄRUNGEN zu einem BAUOBJEKT - Vorschriften + Regelwerke zum Bau - HOAI 2009 - Ablauf-Gliederung in die LeistungsPhasen (Lph) 1 bis 9 nach HOAI - LeistungsAngebot BauPlanung + BauBetreuung (= BauAusführungs-Überwachung) - SPEZIALPLANUNGEN - KOSTEN des BAUVORHABENS > DIN 276 - ARCHITEKTENVERTRAG + HONORAR - SACHVERHALTE BAUHERRSCHAFT - PROJEKT-UNTERLAGEN - Bautechnische Berechnungen + Nachweise - GENEHMIGUNGS-VERFAHREN > SächsBO - GESAMT-BAUZEITABLAUF-PLANUNG - Beschrieb von BauLeistungen > Sachverhalte LV bzw LB - AVA-UNTERLAGEN > Ablauf-Szenario bezüglich KostenManagement - BAUVERTRAG - BAUDURCHFÜHRUNG / BAUMANAGEMENT - ABNAHMEN beendeter BauLeistungen bzw des GesamtObjektes - Abschluss meiner Tätigkeiten |
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Vorbereitung erstes
KontaktGespräch- sollte ich den Eindruck haben, dass sich ein interessante Aufgabe entwickeln kann, steht einem ersten für beide Seiten unverbindlichem KontaktGespräch nichts entgegen - im Vorfeld eines ersten KontaktGespräches wären folgende Unterlagen hilfreich; > Anschrift des Grundstückes > erwünschte Zielstellung > stichwortartig um was soll es gehen ? > ggf per Mail/Fax einen Flurstücks-PlanAusschnitt, Fotos > Vorstellungen zu PlanungsZeitraum /BauZeitraum > Kosten-Vorgaben - ein erstes Treffen vor Ort halte ich für eine gute Lsg - für unterschiedliche BauAufgaben habe ich verschiedene CheckListen die dann gemeinsam durchzugehen wären > wenn die Art der BauAufgabe bekannt ist, würde ich ggf ein geeignetes Exemplar über-mailen /faxen  das nachfolgende
habe ich mal bei einem Lehrgang bekommen, es sollte für beide Seiten gelten;wer bei VertragsVerhandlungen ein möglichst gutes Resultat erzielen will, sollte vor allem auch wissen, was er nicht machen darf. Nachfolgend die zehn häufigsten Fehler vorgestellt: 1. Eine Verhandlung beginnen, bevor Sie bereit sind ... ist wahrscheinlich der größte Fehler! Wenn Sie sich nicht genügend vorbereitet haben, stehen die Chancen gut, alles zu vergeigen. 2. Mit der falschen Person verhandeln. Vergewissern Sie sich, immer mit der richtigen Person zu verhandeln. Hat Ihr Gegenüber genügend Kompetenz? 3. Fehlende Flexibilität. Starten Sie keinen Frontalangriff: Versuchen Sie Ihr Gegenüber zu überzeugen und nicht zu überreden. 4. Sich kein Ziel setzen. Gehen Sie „wischi waschi” in eine Verhandlung, kommt auch nur „wichi waschi” wieder heraus. Setzen Sie sich ein klares Ziel. 5. Zu wenig Beharrlichkeit. Beharrlichkeit ist das A und 0 in Verhandlungen, bleiben Sie also immer am Ball. Zeigen Sie Durchhaltevermögen. 6. Angst im Verhandlungsgespräch. Wenn Sie befürchten, (während der Verhandlung) die Kontrolle zu verlieren, wird genau dies geschehen (selbsterfüllende Prophezeiung). 7. Zu wenig Selbstbewußtsein. Treten Sie selbstbewußt auf. Schwammiger Händedruck, schweißnasse Hände, leise Stimme - all dies sind Zeichen von mangelndem Selbstbewußtsein. 8. Sie müssen nicht alles wissen. Denken Sie nicht, Sie müßten auf jede Frage eine Antwort wissen. Kein Mensch ist vollkommen. Geben Sie Schwächen zu und verwandeln Sie sie in Stärke, indem Sie sagen: „Ich bringe es gerne für Sie in Erfahrung.” 9. Unfair verhandeln. Gehen Sie nicht mit dem Gedanken in eine Verhandlung: „Na, den werde ich so richtig über den Tisch ziehen!” Alles, was Sie ausstrahlen, kommt wie ein Boomerang auf Sie zurück - nur meist doppelt und dreifach so stark. 10. Den Abschluß der Verhandlung aus den Augen verlieren. Bei allen Verhandlungstechniken, die Sie anwenden, ist es wichtig, daß Sie Ihr Endziel nicht aus den Augen verlieren, den. positiven Abschluß Ihrer Verhandlung. |
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Unterlagen zum BauVorhaben-Umfeld je nach Umfang und Art einer BauAufgabe werden idR nachfolgende Aktivitäten erforderlich; - Flurstücks-PlanAusschnitt besorgen > zB über PlanKammer der StadtVerwaltung - BebauungsplanAuszug + planungsrechtliche Festsetzungen besorgen > zB über StadtplanungsAmt > eigenes Erleben dazu war mal > eine Bauherrschaft wollte ein Grundstück mit EinzelGebäude erwerben um es zu sanieren, beim StadtPlangsamt musste ich dann feststellen dass in diesem Gebiet nur noch 5-geschossige WohnBauten zulässig waren, was man bei einer OrtsBegehung eigentlich erstmal nicht annehmen konnte - PlanAusschnitte zu Abwasser, Wasser-Versorgung, Elektro-Versorgung, Gas-Versorgung - wenn diese Medien vorhanden sind, sind ggf auch die sogen. SchachtScheine einzuholen, das bedeutet die Zustimmung zu bzw die Erlaubnis für ErdArbeiten in einem Bereich wo Medien des jeweiligen VersorgungsTrägers verlegt sein könnten, ohne Vorliegen dieser Scheine darf der Baubetrieb keine Erdarbeiten vornehmen > dieser Bereich dehnt sich regelmässig auf den GrundstücksBereich aus, der an die ErschliessungsStrasse anschliesst und natürlich diesen StrassenBereich selbst > bei einem HU-Bau wird dann er diese Aufgabe übernehmen, aber es sollte im BauVertrag geregelt werden - Lasten und Beschränkungen Abt. II Grundbuch > über GrundbuchAmt - Anschriften der benachbarten GrundstücksEigentümer /nicht der Mieter > GrundbuchAmt > sie müssen angeschrieben und von der BauMaßnahme informiert werden, gleichzeitig ist Ihnen dabei eine Frist für Einsprüche zu setzen - eine Begehung des lokalen Umfeldes kann zu einer ganzen Reihe von Eindrücken führen > dabei achten auf BauGruben (> BodenProfile, WasserStand), Vegetation /HochWuchs, GeländeProfil (> eben, geneigt), Anbindung an Strasse, NachbarGespräch, Situation vorhandener BauBestand > eine derartige Begehung hat sich bei mir eigentlich immer bezahlt gemacht, man erschliesst sich selbst damit das GrundStück und das Bauvorhaben viel schneller |
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BEGINN-AKTIVITÄTEN / VORKLÄRUNGEN
zu einem BAUOBJEKT - u.U. sind die nachfolgenden Sachverhalte zu untersuchen. Sollte sich dabei herausstellen, dass die BauVorstellungen nicht umsetzbar sind, endet meine Tätigkeit hier. Die Honorierung erfolgt dann auf StundenBasis. Im Normalfall wird aber gebaut werden können und es könnte zu einem VertragsAbschluss kommen - Auswertung BauObjekt- /BauFeld-Begehung und eingeholte Unterlagen - Aspekte bei der GrundstücksBeurteilung > GrundstücksBelastungen > WegeRecht etc AltLasten irgendwelcher Art ? - BestandsBeurteilung Hoch- und Tiefbau > geschätzter Aufwand zum möglichen Bugdet - Aussagen zur ZULÄSSIGKEIT des VORHABENS nach LBO, BauNVO > generelle Bebaubarkeit des Grundstücks, BauFluchten, AbstandsFlächen, BauKörper-Geometrie, etc > diese Klärungen werden auch bei Umbauten + Erweiterungen notwendig - Schwerpunkte bei WobauPlanung > Argumente für Unterkellerung + MassivBau - Beantragung der MedienAnschlüsse städtischer Versorgungsträger > was wird benötigt ? /was ist möglich ? - energie-optimiertes BauKonzept > s. zum Einlesen energie-optimiertes Bauen - nachhaltiges Bauen > LebensZyklus-Kosten von Bauteilen > x > Nachhaltigkeit heißt ganzheitlich planen, bauen und betreiben |
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Vorschriften + Regelwerke zum Bau
2010-12-07 BauGB BauGesetzbuch > BauNVO (BNVO) BauNutzungs-Verordnung > > so liest man einen BebauungsPlan MBO / (LBO) (BO) Muster-BauOrdnung > SächsBO Sächsische Bauordnung > RiLi Richtlinien > VDI-Richtlinien > Such-Matrix für Richtlinien M IndBauRL Muster-Industriebaurichtlinie > DIN-Normen - DIN-Such-Matrix vom Beuth-Verlag für DIN-Vorschriften - wie sind DIN-Normen zu werten? > allgemein verbindlich sind die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“. Im Bauvertragsrecht spielen die DINNormen erst dann eine Rolle, wenn sie als VertragsBestandteil besonders vereinbart werden AStV Arbeitsstättenverordnung > hier nun einige ausgewählte Links zu guten Quellen; - Sammlung Planen und Bauen > http://www.planenundbauen-online.de/ - kostenloser Download von BauGB BauNVO BO's M.IndBauRL > http://www.bauordnungen.de/index.html - meine LinkListe-Bauwesen | ||||
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HOAI - aktuelle Volltext-Version zum kostenlosen Download > HOAI 2009 Volltext - ausführlich (WIKIPEDIA) zur HOAI - wesentliche Änderungen zur VorgängerVersion im Überblick - LeistungsBilder > gibt es für alle Arten von Planungen am Bau - beim Allgemeinen Hochbau gilt regelmässig das LeistungsBild > Teil3 ObjektPlanung - Abschnitt 1: Gebäude und raumbildende Ausbauten (damit entstehen die BauZchngen) - dazu kommen dann für die benötigten FachPlanungen zusätzlich deren LeistungsBilder, die nach analogem Vorgehen festgelegt werden, beim allgemeinen Hochbau sind das idR. > Statik/TragwerksPlanung > Teil 4 Fachplanung - Abschnitt 1: Tragwerksplanung > HausTechnik > Teil 4 Fachplanung - Abschnitt 2: Technische Ausrüstung - weiterhin werden u.U. noch erforderlich Spezial-Leistungen wie Vermessung Baugrund > wobei es hier in Praxi so ist, dass meist nur eine Seite Angebot vorgelegt wird, auch ohne auf die HOAI genauer zu spezifizieren - LeistungsPhasen (Lph) bei Gebäuden /Allgemeiner Hochbau > Lph 1 bis 9 > jede Lph beinhaltet einen in sich abgeschlossenen BearbeitungsStand für den mit Anlage 11 ein konkretes LeistungsPaket an Unterlagen, die sogenannten GrundLeistungen, vorgegeben wird > bei den HOAI-VorgängerVersionen waren an dieser Stelle unter der Rubrik Besondere Leistungen weitere Leistungen aufgeführt, die, wenn sie erbracht wurden /werden mussten auch zusätzlich zu honorieren waren. > informativ kann/sollte man sich an diesem LeistungsKatalog auch weiterhin orientieren - innerhalb der LeistungsBilder gibt es HonorarZonen + HonorarSätze entsprechend dem ObjektUmfang + dem Schwierigkeitsgrad > dazu gibt es Vorgaben wie bestimmte Bauwerke einzuordnen sind quasi LeitBauten an denen man sich orientieren kann - zusätzlich kommen Zuschläge zB. für > Zusatz bei Umbauten und Modernisierungen (UmbauZuschlag) > § 35 Leistungen im Bestand > Zusatz BestandsAufnahmen /Erstellung von BestandsZchngen - Grundlage zur Arbeit mit den HonorarTabellen sind die anrechenbaren Kosten > was darunter zu verstehen ist und wie sie ermittelt werden, s. bei mir hier - seit der Novellierung der HOAI Fassung 2009 gilt > KostenErmittlung von Lph 3 (= die Kosten-Berechnung) ist über die gesamte VertragsPhase auch die Grundlage für die Berechnung der anrechenbaren BauKosten > das gilt natürlich nur in den Grenzen einer relativ gleich-bleibenden BauAufgabe, grössere Änderungen bedingen dann auch die NeuBerechnung der anrechenbaren Kosten > in der Vergangenheit war es so, das immer die zuletzt ermittelten Kosten den (Honorar-)anrechenbaren Kosten zugrunde zu legen waren, was meist zu einer Kosten-Erhöhung geführt hat - für jede Lph sind in der HOAI die geschuldeten Leistungen (die sogen. GrundLeistungen) beschrieben > werden jeweils alle dieser beschriebenen Leistungen vereinbart, dann wird die Lph zu 100% übernommen > hier kann jetzt ggf von der Bauherrschaft von dieser Lph selbst zu Übernehmendes prozentual runter-vereinbart werden > ausserdem können generell nur bestimmte LeistungsPhasen überhaupt vereinbart werden z.B. haben wir im NachWendeZeitraum für WestBüros verschiedentlich nur die Lph 6 –8 übernommen > bei eingeschränkter (nicht 100%-tiger) Übernahme einer LeistungsPhase sollte der ausgeschlossene Teil immer schriftlich fixiert werden |
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Ablauf-Gliederung in die LeistungsPhasen (Lph) 1 bis 9 nach
HOAI (HOAI quasi als LeistungsKatalog) - nachfolgend geht es um die klassische BauPlanung im allgemeinen Hochbau - diese Leistungen werden in der HOAI 2009 behandelt unter > Teil3 ObjektPlanung > Abschnitt 1: Gebäude und raumbildende Ausbauten > § 33 Leistungsbild Gebäude und raumbildende Ausbauten > dazu werden dann in Anlage 11 die einzelnen Leistungen jeder Leistungsphase geregelt, die über alle 9 Lph's zusammengerechnet 100% ergeben 1. Grundlagenermittlung a) Klären der Aufgabenstellung b) Beraten zum gesamten Leistungsbedarf c) Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter d) Zusammenfassen der Ergebnisse 3 % 2. Vorplanung a) Analyse der Grundlagen b) Abstimmen der Zielvorstellungen (Randbedingungen, Zielkonflikte) c) Aufstellen eines planungsbezogenen Zielkatalogs (Programmziele) d) Erarbeiten eines Planungskonzepts einschließlich Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen mit zeichnerischer Darstellung und Bewertung, zum Beispiel versuchsweise zeichnerische Darstellungen, Strichskizzen, gegebenenfalls mit erläuternden Angaben e) Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter f) Klären und Erläutern der wesentlichen städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen, technischen, bauphysikalischen, wirtschaftlichen, energiewirtschaftlichen (zum Beispiel hinsichtlich rationeller Energieverwendung und der Verwendung erneuerbarer Energien) und landschaftsökologischen Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingungen, sowie der Belastung und Empfindlichkeit der betroffenen Ökosysteme g) Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit h) bei Freianlagen: Erfassen, Bewerten und Erläutern der ökosystemaren Strukturen und Zusammenhänge, zum Beispiel Boden, Wasser, Klima, Luft, Pflanzen- und Tierwelt, sowie Darstellen der räumlichen und gestalterischen Konzeption mit erläuternden Angaben, insbesondere zur Geländegestaltung, Biotopverbesserung und -vernetzung, vorhandenen Vegetation, Neupflanzung, Flähenverteilung der Grün-, Verkehrs-, Wasser-, Spiel- und Sportflächen; ferner Klären der Randgestaltung und der Anbindung an die Umgebung i) Kostenschätzung nach DIN 276 oder nach dem wohnungs-rechtlichen Berechnungsrecht j) Zusammenstellen aller Vorplanungsergebnisse 7 % 3. Entwurfsplanung a) Durcharbeiten des Planungskonzepts (stufenweise Erarbeitung einer zeichnerischen Lösung) unter Berücksichtigung städtebaulicher, gestalterischer, funktionaler, technischer, bauphysikalischer, wirtschaftlicher, energiewirtschaftlicher (zum Beispiel hinsichtlich rationeller Energieverwendung und der Verwendung erneuerbarer Energie) und landschaftsökologischer Anforderungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter bis zum vollständigen Entwurf b) Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter c) Objektbeschreibung mit Erläuterung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach Maßgabe der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung d) Zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, zum Beispiel durchgearbeitete, vollständige Vorentwurfs- und/oder Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens; bei Freianlagen: im Maßstab 1:500 bis 1:100, insbesondere mit Angaben zur Verbesserung der Biotopfunktion, zu Vermeidungs-, Schutz-, Pflege und Entwicklungsmaßnahmen sowie zur differenzierten Bepflanzung; bei raumbildenden Ausbauten: im Maßstab 1:50 bis 1:20, insbesondere mit Einzelheiten der Wandabwicklungen, Farb-, Licht- und Materialgestaltung), gegebenenfalls auch Detailpläne mehrfach wiederkehrender Raumgruppen e) Verhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit f) Kostenberechnung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht g) Kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung h) Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen 11 % 4. Genehmigungsplanung a) Erarbeiten der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter sowie noch notwendiger Verhandlungen mit Behörden b) Einreichen dieser Unterlagen c) Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter d) bei Freianlagen und raumbildenden Ausbauten: Prüfen auf notwendige Genehmigungen, Einholen von Zustimmungen und Genehmigungen 6 % 5. Ausführungsplanung a) Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphase 3 und 4 (stufenweise Erarbeitung und Darstellung der Lösung) unter Berücksichtigung städtebaulicher, gestalterischer, funktionaler, technischer, bauphysikalischer, wirtschaftlicher, energiewirtschaftlicher (zum Beispiel hinsichtlich rationeller Energieverwendung und der Verwendung erneuerbarer Energien) und landschaftsökologischer Anforderungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter bis zur ausführungsreifen Lösung b) Zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben, zum Beispiel endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1, bei Freianlagen je nach Art des Bauvorhabens im Maßstab 1 : 200 bis 1:50, insbesondere Bepflanzungspläne, mit den erforderlichen textlichen Ausführungen c) Bei raumbildenden Ausbauten: Detaillierte Darstellung der Räume und Raumfolgen im Maßstab 1:25 bis 1:1, mit den erforderlichen textlichen Ausführungen; Materialbestimmung d) Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten und Integrierung ihrer Beiträge bis zur ausführungsreifen Lösung e) Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung 25 % 6. Vorbereitung der Vergabe a) Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen als Grundlage für das Aufstellen von Leistungsbeschreibungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter b) Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen c) Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten 10 % 7. Mitwirkung bei der Vergabe a) Zusammenstellen der Vergabe- und Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche b) Einholen von Angeboten c) Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Teilleistungen unter Mitwirkung aller während der Leistungsphasen 6 und 7 fachlich Beteiligten d) Abstimmen und Zusammenstellen der Leistungen der fachlich Beteiligten, die an der Vergabe mitwirken e) Verhandlung mit Bietern f) Kostenanschlag nach DIN 276 aus Einheits- oder Pauschalpreisen der Angebote g) Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenrechnung h) Mitwirken bei der Auftragserteilung 4 % 8. Bauüberwachung a) Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften b) Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach § 50 Absatz 2 Nummer 1 und 2 auf Übereinstimmung mit den Standsicherheitsnachweis c) Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten d) Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen e) Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm) f) Führen eines Bautagebuches g) Gemeinsames Aufmass mit den bauausführenden Unternehmen h) Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln i) Rechnungsprüfung j) Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht k) Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran l) Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle m) Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche n) Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel o) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag 31 % 9. Objektbetreuung und Dokumentation a) Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen b) Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von vier Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten c) Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen d) Systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts 3 % |
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Vermessung für BestandsAufnahme
> das sollte immer dann geschehen, wenn sich bei einer OrtsBegehung Zweifel an
den vorhandenen Flurstücks-Begrenzungen ergeben (> keine GrenzSteine
gefunden, Zäune neu gesetzt, Nachbar äussert Vorbehalte,
Garage soll genau auf FlurstücksGrenze gebaut werden etc)
und es ggf noch um ausgereizte AbstandsFlächen geht > BestandsGrundriss(e), Schnitt(e) + Ansicht(en) mit Gelb-Einträgen (vorgesehener Abbruch) HöhenAngaben LtgsTrassen etc
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SPEZIALPLANUNGEN - gemeint sind alle Arten erforderlicher Planungen - hierzu gehört auch die In-Auftrag-Gebung von Gutachten > beim Bestand ist das regelmäßig sinnvoll zu Feuchte- und HolzSchutz-Maßnahmen - und SonderLeistungen wie Thermographie + energetische GebäudeSimulation - Grundlage für SpezialPlanungen sollten immer Aufgabenstellungen (AST) sein die vom BauPlaner erarbeitet und koordiniert werden > derartige globale Leistungsbeschreibungen mit Systemskizzen s. ausführlich unter SpezialPlanungen /AST - meine Erfahrung > eine AST zu den SpezialGewerken Sanitär, Heizung, Lüftung/Klima sollte am besten ein Bauplaner/Architekt erstellen der schon ein paar dieser Bauaufgaben hinter sich hat, der weiss nämlich aufgrund seiner Bauleitungs- und Koordinierungs-Tätigkeit am besten, worauf es ankommt ! |
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Baugrund
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KOSTEN des BAUVORHABENS > DIN 276 - ausführlich (WIKIPEDIA) zur DIN 276 > aktuell /zuletzt aktualisiert 12.2008 - Kosten-Planung > ist quasi der OberBegriff für > Kosten-Ermittlungen > Kosten-Kontrolle > Kosten-Steuerung - Kosten-Ermittlungen erfolgen im Prinzip zweigleisig a) nach KostenGruppen der DIN 276, das sind Kosten für ganze Bauteile /BauteilGruppen /GesamtGebäude auf der Basis bereits ausgeführter VergleichsObjekte > Grundlage für HonorarErmittlungen, Finanzierung/BauKredit, FörderAnträge und b) nach Leistungsbereichen des StLB, das sind gewerkeweise zusammengestellte KostenPositionen > Grundlage bei der Abrechnung aller BauLeistungen - Kosten nach DIN 276 sind in verschiedenen HOAI-LeistungsPhasen verfeinert zu aktualisieren /neu zu ermitteln und bekommen dann auch neue Bezeichnungen /nachfolgend die Kosten-Bezeichnungen für Kosten-Ermittlungen zum Abschluss der jeweiligen HOAI-LeistungsPhase > Lph 1 /Kosten-Rahmen > Lph 2 /Kosten-Schätzung > Lph 3 /Kosten-Berechnung > Lph 6 (7) /Kosten-Anschlag > Lph 8 /Kosten-Feststellung - DIN 276 hat mehrere Kosten-Ebenen, deren Elemente Kosten-Gruppen (KG) bezeichnet werden 1. Ebene KG 300 > Bauwerk /BauKonstruktionen 2. Ebene = GrobElemente KG 310 > BauGrube 3. Ebene = BauElemente KG 311 > BauGruben-Herstellung 4. Ebene = AusführungsArten von BauElementen KG 3111 > Erdarbeiten 5. Ebene KG 31111 > - Zusammenhang zwischen DIN 276 /Bauteil-Orientierung <> StLB /Gewerke-Orientierung > AVA ProgrammSoftware ist in der Lage dazu automatisch Verknüpfungen zu generieren und Ergebnisse auf Basis DIN 276 und StLB zu erbringen - Kosten-DatenBanken mit Flächen- und Raum-Kennwerten für unterschiedliche BauVorhaben > m² / m³ -VergleichsWert-Rechnungen sind die Regel > die umfangreichste Kosten-DB > BKI > ausfürlich s. hier - BauKosten-Hochrechnungen über Bau-PreisIndex (BaupreisIndizes) < > Bau-KostenIndex ist nicht dasselbe > ausführlich s. hier > der Gesamt-Sachverhalt BauKosten ausführlich bei mir s. unter BauKosten | ||||
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ARCHITEKTENVERTRAG + HONORAR - VertragsUmfang > dazu ist zu klären: > ob alle LeistungsPhasen übernommen werden > ob alle Leistungen innerhalb einer Lph übernommen werden > Leistungen, die nicht übernommen werden sollen > notwendige ZusatzLeistungen die nicht mit den StandartUmfang der Lph's abgedeckt werden - ein Architekten-(Planungs-)Vertrag begründet regelmäßig ein WerkVertrags-Verhältnis nach BGB > geschuldet ist der Erfolg, also das funktionsfähig-fertiggestellte Bauwerk > ist das Bauwerk abgenommen und wird genutzt, dann wird nach geltender Rechtsprechung auch das Honorar zu 100% für die vereinbarten LeistungsPhasen fällig, selbst wenn nicht alle GrundLeistungs-Leistungen erbracht wurden ! - eine gesonderte KostenRubrik der HonorarRechnung sind die NebenKosten > was hier alles zugehört regelt HOAI §14 Abs.2 > in beiderseitigem Einverständnis kann hier mit Pauschalen gearbeitet werden > für Pauschalen werden %-Sätze von ??? - ich würde bei PlanungsLeistungen entsprechend der ObjektGrösse unterscheiden wollen in a) eine einfache Beauftragung > die SchriftForm reduziert sich dabei idR auf eine A4-Seite und b) in eine VertragsVereinbarung > s. dazu nachfolgendes PraxisBeispiel > geregelt wann ? was ? und ob überhaupt ? ist meines Wissens dazu nichts (???) |
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SACHVERHALTE BAUHERRSCHAFT - hier geht es um spezifische Sachverhalte in Verbindung mit der Bauherrschaft bei der Abwicklung des Bauvorhabens; - an die Bauherrschaft werden in Verbindung mit einem VertragsAbschluss bzw einer Beauftragung übergeben > Kopie meiner BerufsHaftPflicht-VersichungsErweiterung für das BauObjejt (grössere Beauftragungen) > Merkblatt für den Bauherrn über die gesetzliche UnfallVersicherung > Hinweise zur SchwarzArbeit sofern ich als LBO-BauLeiter agiere - Hinweise über ein durchgängiges VersicherungsKonzept für gesamten BauFortgang - Einverständnis-Erklärungen der Bauherrschaft werden erforderlich wenn von den a.a.R.d.T. abgewichen werden soll /muss, das kann bei nachfolgenden Sachverhalten der Fall sein (eine Auswahl zum Verständnis um was es mir hier geht); > AbdichtungsMaßnahmen beim Kellergeschoss > NassRäume ohne BodenEinläufe > Abdichtung von Wänden hinter Duschen /Badewannen und Böden in NassRäumen > DurchLüften von Dachflächen oberhalb der WärmeDämmung > einfacher (Mindest)SchallSchutz > Risiko bei KostenSchätzungen von AlthausSanierungen bes. wenn kein Gutachten vorliegt > Wärme- und Schall-SchutzMaßnahmen bei AlthausSanierungen > KondensatProbleme bei AlthausSanierungen (zB dichte Fenster) > TrocknungsRisse bei sichtbar bleibenden Hölzern (zB Sparren) > niveaugleicher Übergang von AufenthaltsRäumen zu Terrassen und Balkonen - ggf Aktivitäten in Verbindung mit MedienAnschlüssen für BauZeitraum + spätere Nutzung /s. auch hier - BauherrschaftsErklärung dergestalt, dass mir aller, das BauVorhaben betreffender SchriftVerkehr vorgelegt wird bzw ich ansonsten für Nichtvorgelegtes keine Konsequenzen trage - für Verhandlungen i.A. der Bauherrschaft mit den T.ö.B. (Träger öffentlicher Belange = MedienVersoger) wird eine von der Bauherschaft ausgestellte VerhandlungsVollmacht erforderlich > Vollmachten werden auch im Laufe der BauDurchführung vielfach erforderlich - Elektro-Installationen > raumseitige Elt-Installationen sind abhängig von geplanter Möbilierung, deshalb sollte die FeinAbstimung immer in direkter Verbindung von Bauherrschaft + AN-Elt bei OrtsBegehung erfolgen /s. auch hier - in Vorbereitung auf die AusführungsPlanung /zur Erstellung der AU übergebe ich an die Bauherrschaft eine Auswahl an CheckListen von, für das spätere ErscheinungsBild relevanter Gewerke (Fliesenleger, Maler etc), die dann von der Bauherrschaft auszufüllen sind /gesondert gehört idR auch dazu eine KonzeptFassung der Fenster- und Tür-Listen wo dann die Wünsche zu den Öffnungs-Systemen, Sprossen-Design, SchliessTechnik u.a. eingetragen werden sollten |
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PROJEKT-UNTERLAGEN > Lph 1 bis
6 (8) Schrifttum (Beschrieb + Zchngen) gibt es im Laufe der
ObjektBearbeitung in unterschiedlichem Umfang zum Abschluss aller LeistungsPhasen, vordergründig
aber zu > Lph 2 /VorPlanung , Lphen 3+4 /BauAntrags-Unterlagen, Lph 5
/AU, Lph 6 /LVs, Lph 8 /BauAkte - vorausgesetzt, es gibt eine Gesamt-Beauftragung (Lph 1 bis 8) dann sollten regelmässig folgende grösseren Projekt-Zusammenstellungen erforderlich werden s. hier was den zeichnerischen
Teil der ProjektUnterlagen betrifft, liegt der Schwerpunkt auf Lph 5 > hier entstehen die
Zchngen nach denen gebaut wird > AusführungsUnterlagen (AU) ErläuterungsBericht, BauBeschreibung,
Raumbuch- besonders bei der Lph 5 entstehen bzw werden ausführungs-verbindlich fortgeschrieben auch allgemeine textliche Teile, wie zB der ErläuterungsBericht und das Raumbuch - der ErläuterungsBericht ist quasi bei uns eine erweiterte BauBeschreibung in manuellem FließText - die BauBeschreibung ist überwiegend Formular-basiert und damit ist ein bestimmter Rahmen vorgegeben - alternativ-ergänzend dazu kommt das Raumbuch > das Dilemma > in der HOAI wird das Raumbuch wohl als geschuldete GrundLeistung erwähnt, aber es gibt keine Angaben zum inhaltlichen Umfang, so dass jeder Planer dies für sich entscheiden kann (bzw es gänzlich fehlt) > für ein Raumbuch wie ich es unter Facility Management vorstelle würde ich dann auch einen Zuschlag in Ansatz bringen > nach meinen Erfahrungen ist der ErläuterungsBericht meist "fern" vom praktischen Baugeschehen während das Raumbuch, sofern es Substanz hat (der BauKumpel merkt so etwas), doch sehr nah an der Ausführung sein kann was den textlichen
Teil der ProjektUnterlagen betrifft, also den Beschrieb der erforderlichen
BauLeistungen, liegt der Schwerpunkt auf Lph 6 > hier
entstehen die Aussagen wie gebaut werden soll und welche
KostenStruktur damit verbunden ist CheckListen sind eine gute Hilfe beim Erstellen von
ErläuterungsBericht, BauBeschreibung oder Raumbuch, denn sie sichern, das
auch wirklich alles erfasst wird- auf der UnterSeite PROJEKT-UNTERLAGEN gebe ich mal einige CheckListen wieder u.a. solche vom HEINZE-InformationsDienst > beispielhaft konkret wiedergegeben ist eine CheckListe für ParkettArbeiten - für das spätere ErscheinungsBild relevante Gewerke (Fliesenleger, Maler etc) bzw die Listen dazu sind wir idR mit der Bauherrschaft durchgegangen, als Grundlage für Planung + Ausschreibung /nach RückSendung ausgewählt-übergebener CheckListen werden die bauherrschaftlichen Eintragungen wenn gewünscht, dann im Büro nochmal durchgesprochen, unterstützend dazu sind die nachfolgend aufgeführten 3 DB-Archive
Plan-Verwaltung > dazu behandle ich folgende Sachverhalte;
(ausführlich s.
hier)> Struktur der Plan-Verwaltung > an wen ? wie oft ? wann ? werden welche ? ProjektUnterlagen verteilt > Änderungs- und Aktualisierungs-Dienst |
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meine BauProdukten-Katalogisierung > BauMaterial /Baustoffe > s. hier
mein BauArchiv > Beschrieb + BildGrafiken von BauObjekten, Ausbau, FreiFlächen, Haustechnik etc > s. hier (Code)
meine BauDetail-Slg. > Zchngen + BildGrafiken + Skizzen von BauKonstruktionen > s. hier (Code)
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Bautechnische Berechnungen + Nachweise - dazu existiert eine gesonderte UnterSeite mit ausführlicher Darstellung der jeweiligen Problematik > nachfolgend nun daraus einige Sachverhalte in StichWorten, die zur Abwicklung von Bauvorhaben schwerpunkt-wichtig dazugehören und die ich deshalb hier auf der HauptSeite begriffs-namentlich erwähne, damit sie sich im Gedächtnis festsetzen ! - Bautechnischer Brandschutz > entwurfsseitige GrundForderungen beim allgemeinen Hochbau werden geregelt in der LBO > die DIN 4102 befasst sich nur mit Bauteilen /BauteilGruppen > der GewerbeBau macht da eine Ausnahme, hier kann ein gesondertes Vorschriftenwerk zur Anwendung kommen - Sachverhalte zum WärmeSchutz / EnEV > aktuelle BerechnungsVorschrift ist die EnEV > hier vollzieht sich ein ständiger Wandel der Berechnungs-Verfahren und der Berechnungs-Grundlagen (Ausgangs-Größen) bis hin zur Bezeichnung der physikalischen Größen /so wurde zB der in Deutschland über Jahrzehnte, durch alle Systeme hindurch geltende k-Wert durch die EU- und MultiKulti-S....... in U-Wert geändert > sommerlicher KälteSchutz, Thermografie, LuftDichtheit, u.a. - FeuchteBilanz-Berechnungen nach DIN 4108 > bei temperierten Hochbauten wird durch das aktuelle Vorschriftenwerk (WSchVO, EnEV) das Entstehen von TauWasser-Anfall ausgeschlossen, deshalb sind Nachweise zum FeuchteSchutz nicht mehr zu führen > Ausnahmen bilden SonderBauwerke und in Verbindung mit BauSchadensFällen > der Nachweis erfolgt dann nach DIN 4108 (wie schon vor Jahrzehnten) - Bautechnischer Schallschutz > entwurfsseitige GrundForderungen beim allgemeinen Hochbau werden geregelt in der LBO > die DIN 4109 befasst sich mit Bauteilen /BauteilGruppen > - baulicher BlitzSchutz > bauseitige SchutzForderungen werden geregelt in der LBO - Flächen- und Rauminhalt-Berechnungen nach DIN 277 > gibt vor wie Flächen und RaumInhalte von unterschiedlichsten Bauwerken zu berechnen sind > definiert auch zu verwendende Begriffe zB BRI <> umbauter Raum war unterschiedlich zu berechnen und liefert deshalb unterschiedliche Ergebnisse > weiterhin gibt es Überschneidungen zu anderen RechenVorschriften zB das anrechenbare RaumVolumen im SteilDach-Bereich nach DIN 277, II. BV, LBO liefert 3 verschiedene Ergebnisse > DIN 277 ist quasi eine Wissenschaft für sich, wenn man noch die Änderungen im-Laufe-der-Zeit mit einbezieht > diese Sachverhalte sollte man bei KennzahlVergleichen im HinterKopf haben um ggf die EntstehungsGrundlagen zu hinterfragen - ausführlich zur DIN 277 > Teil 1 - aktuelle Ausgabe: 2.2005 /bei mir s. hier - Berechnungen nach II. BV / Wohnflächenverordnung (WoFlV) > gilt für Flächen-Berechnungen im (sozialen) WohnungsBau /MietVertrags-Recht |
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GENEHMIGUNGS-VERFAHREN > BauAntrag /Bezug
bei §§-Angaben ist immer die SächsBO vom 28.Mai 2004 nach der jeweiligen LBO (Landes-BauOrdnung) wird (Bundesland-unterschiedlich) unterschieden in a) genehmigungs-freie BV (BauVorhaben) > § 61 > Sonderheit früher bezeichnet als AnzeigeVerfahren nach § 62 und b) genehmigungs-pflichtige BV > § 64 > bei den genehmigungspflichtigen Bauvorhaben gibt es noch das vereinfachtes BaugenehmigungsVerfahren nach § 63 a) Bau-Voranfrage > nicht geregelt in BO > bei erkennbar-werdenden Problemen stellen, um PlanungsSicherheit zu erhalten > wahlweise für gesamtes Vorhaben oder nur Einzel-Sachverhalte > formlos > kostenlos > Antragsteller > kann jedermann sein b) Antrag auf Vorbescheid nach § 75 BO > formular-basiertes AntragsVerfahren c) Bauantrag nach § 64 bzw § 68 BO > ggf Teil-Baugenehmigung nach § 74 anfordern > formular-basiertes AntragsVerfahren
- SächsKVZ (Sächsisches KostenVerzeichnis) > regelt die Gebüren des BauAntrag-Verfahrens (PrüfGebühren) > dazu ein Beispiel > ZahnarztPraxis Dr. Kühn 1992 > folgende Gebühren wurden berechnet: für den VorBescheid 291,- DM für das BauAntrag-Verfahren 1320,- DM - ein GenehmigungsVerfahren (BauAntrag) ist geknüpft an eine Bauvorlage-Berechtigung > § 65 > die Bauvorlage-Berechtigung bedingt wiederrum eine Zwangs-KammerMitgliedschaft (> alles KostenFresser) > der Verfasser des BauAntrages (EntwurfsVerfasser) muss über diese BauVorlage-Berechtigung verfügen - Statik-Prüfung > erfolgt nach gesondertem Ritual im Rahmen des BauAntrag-Verfahrens > § 66 /Bautechnische Nachweise - BauPrüfVO (Bautechnische Prüfungsverordnung) > regelt statische u.a. spezielle Prüfungen im Rahmen des Bau-GenehmigungsVerfahrens incl des Honorars für diese Prüfungen - parallele GenehmigungsVefahren werden für SonderSachverhalte erforderlich > geregelt wird das in § 60 /Vorrang anderer GestattungsVerfahren dazu gehören zB; - DenkmalSchutz-Amt > formloser Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung > bei Baumaßnahmen an denkmal-geschützten Gebäuden - UmweltSchutz-Amt > formular-basierter Antrag auf immisionsschutzrechtliche Genehmigung > erforderlich im Zus.hang mit größeren Öl-HzgsAnlagen, Trinkwasser-Gefährdungen bei schadstoff-belasteten LagerFlächen etc - allgemein notwendige Unterlagen eines Bauantrages > s. hier (WIKIPEDIA) > geforderte Unterlagen sind je nach Art und Umfang der BauAufgabe verschieden > s. hier > wichtigste Unterlage ist quasi ein amtlicher Lageplan (> ggf ersetzt durch Flurstücks-PlanAusschnitt) - Einreichen der Bau-AntragsUnterlagen in Dresden > zentrale VorPrüfstelle - Beteiligung der Nachbarn > bedeutet Anschreiben der GrundstücksEigentümer und informieren über die geplante Baumaßnahme - zu beachtendes Vorschriftenwerk im Bau-AntragVerfahren sind > Eingeführte Technische Baubestimmungen > darunter zu verstehen sind alle Regelwerke wie DIN, VDI, RiLi's etc die zwingend bei Planung und Ausführung anzuwenden sind > dazu gibt es jeweils im Zusammenhang mit der EinführungsErklärung noch einen Kommentar, der auf bundes-ländische Besonderheiten verweist > zB Bekanntmachungen des Sächsischen Staatsministeriums des Inneren - Technische BauBestimmungen - vom 24. September 1992
- erst mit Vorlage der BauBeginnsAnzeige
bei der BauAufsichtsBehörde darf mit der Bau-Ausführung begonnen werden
> § 72 - BO-Literatur > hier möchte ich auf zwei Schriften hinweisen; > BauOrdnung im Bild > vom WEKA-Verlag > BauO §§ 6 und 7 AbstandsFlächen - Text und BildKommentar > gibt es in dieser Form für verschiedene BundesLänder /ich habe die sächsische Ausgabe > ergänzende Erläuterungen zu BO + Bau-GenehmigungsVerfahren bei mir s. hier |
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GESAMT-BAUZEITABLAUF-PLANUNG - möglich sind unterschiedlichste PlanungsDarstellungen > entspr. benötigter Aussagen, VorhabensGrösse - die Erarbeitung eines BauZeitAblauf-Planes ist eine GrundLeistung der Lph 8 für kleinere Vorhaben /TeilVorhaben ist das Balken-Diagramm nach-wie-vor die
gängigste Lsg. > BakenPläne lassen sich auch ohne gesonderte ProgrammSoftware mit einfachen Mitteln wie HandZchngen oder Excel-Diagramm erstellen die NetzplanTechnik bringt Aussagen zu
benötigten Ressorcen und gibt Aufschluss über den kritischen Weg (das
sind die Gewerke, die massgeblich den zeitlichen BauAblauf bestimmen)> diese Technik ist im Gegensatz zu BalkenPlänen immer an entsprechende Software gebunden > der Vorteil, wenn man mit dieser Software umgehen kann, ist das schnelle Reagieren auf Veränderungen von EinflussGrößen im Baugeschehen > ich sehe faktisch sehr schnell welche komplexen Konsequenzen sich auf alle Beteiligten ergeben > der Einsatz der NetzplanTechnik sollte idR durch die HOAI-GrundLeistungen nicht abgedeckt sein, d.h. sofern die Bauherrschaft auf den Einsatz dieser Technik zur Steuerung des BauAblaufes besteht, wäre das eine zusätzlich zu vergütende Leistung /das ergibt sich auch daraus, das diese Software nicht gerade billig ist; ich habe mir zB die VollVersion von MS Project ganz legal kaufen müssen /dazu kommen noch die Kosten lfder Updates > diese Problematik ausführlich bei mir s. unter BauAblauf-Planung |
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AVA-UNTERLAGEN > das Ablauf-Szenario
bezüglich KostenManagement - AVA ist die Abkürzung für Ausschreibung, Vergabe, Abrechnung Der Schwerpunkt liegt dabei auf einer standardisierten Beschreibung von Bauleistungen. Ein "Gemeinsamer Ausschuß für Elektronik im Bauwesen" (GAEB) überprüfte diese AnwendungsMöglichkeiten und brachte Anfang der 70er Jahre das Standardleistungsbuch (StLB) heraus. das
häufigste Szenario für eine BauAufgabe im allgemeinen Hochbau zB. ein WGH
(Wohn- und GeschäftsHaus)
bezüglich des AVA-Schrifttums läuft etwa folgendermaßen ab (keine VOB-A);1. es beginnt mit dem genauen Beschrieb notwendiger einzelner BauLeistungen mit Material-Vorgaben und Mengen-Ansätzen durch den mit der Lph 6 Beauftragten > das sind die Unterlagen mit denen Angebote eingeholt werden sollen, ein LV zur AngebotsEinholung > Angebots-LV 2. der BauUnternehmer ergänzt diese Unterlagen mit seinen PreisVorstellungen und ggf weiteren Anmerkungen > es entsteht ein verpreistes Angebots-LV 3. der Beauftragte Lph 7 prüft jetzt diese Angebote und trägt alle Ergebnisse in einer Listung zusammen, dem PreisSpiegel 4. es kommt evtl zu einem BieterGespräch wo über einzelne Positionen nochmal verhandelt wird /Änderungen und Ergänzungen mit ggf aktualisierten /zusätzlichen KostenPositionen > es entsteht das Ausführungs-LV oder auch bezeichnet als Vertrags-LV 5. während der BauAusführung stellt der AN seine Rechnungslegungen auf der Grundlage dieser Vertrags-LV-Texte und der mit Lph 8 beauftragte BauÜberwacher prüft ob diese Leistungen erbracht wurden, die abgerechneten Mengen in etwa stimmen und Preise der EinzelPositionen richtig gerechnet wurden > ist alles soweit OK gibt er der Bauherrschaft die Information zur ZahlungsAnweisung 6. beim Abschluss der BauLeistungen erfolgen dann idR für die EinzelPositionen nochmal die GesamtMengen-Berechnungen und zwar durch gemeinsames Aufmass vor Ort soweit es um keine zählbaren Mangen (zB Fenster-Anzahl) geht > u.U. kann dann nochmal alles zu einem "Abrechnungs-LV" zusammengefasst werden 7. der AN legt die SchlussRechnung (SR) vor bzw wird aufgefordert die SR vorzulegen, damit müssen alle AN-Forderungen erklärt werden > SR-Prüfung durch den BauÜberwacher > ggf sind Abzüge /Einbehalte für MängelBeseitigung dabei geltend zu machen 8. Information an die Bauherrschaft zur Zahlung des SR-Betrages mit dem organisatorischen Hintergrund (Kosten-PrüfBericht, bis wann zu zahlen, Höhe der Einbelte etc) > die Zahlung der SR durch die Bauherrschaft bewirkt dann den Ausschluss weiterer Forderungen durch den AN - bei einer funktionalen LeistungsBeschreibung (LB) vollzieht sich der Ablauf in analogen Etappen, nur das hier die abgerechneten KostenAnteile nach einem a) vereinbarten ZahlungsPlan oder b) jeweils eingeschätztem AusführungsUmfang gezahlt werden Elemente der AVA- ein LV ist /kann sein gegliedert in VergabeEinheiten > zB Los01 - RohbauArbeiten - eine VergabeEinheit besteht aus unterschiedlichen PositionsArten > Normal-, Alternativ-, xxx-Position - x Grundlage für die Ermittlung
zulässig-anrechenbarer Mengen /BauMassen
ist die
VOB-C> hier sind für jedes Gewerk quasi die anzuwendenden AufmassRegeln textlich vorgegeben, - eine derartige AufmassRegel beim Gewerk MalerArbeiten wäre es zB ab wann in einer AW-Fläche FensterÖffnungen abgezogen werden dürfen und bis zu welcher FensterGrösse sie übermessen werden müssen > bei den MengenErmittlungen /Aufmaßen gibt es bei nahezu jedem Gewerk eine Menge derartiger StolperFallen und jemand der nicht ständig damit zu tun hat kann schon daran verzweifeln wenn er diese RechenVorschriften nur aus dem VOB-C-Text rauslesen will /muss - die Verlagsgruppe Rudolf Müller gibt dazu mit den StandartWerken VOB-im-Bild Hochbau und Tiefbau eine gute Hilfe > ich gebe hier mal ein Beispiel dazu wieder, ich verlinke auf Muster-BuchSeiten - ich verwende bewusst-unterschiedlich die Begriffe Kosten und Preise und zwar aus Sicht der Bauherrschaft > weiterführend bei mir s. unter AVA |
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BAU-VERTRAG - BauFirmen-Suche > verbleibt federführend immer bei der Bauherrschaft - bei mir im Aufbau befindet sich eine BauUnternehmens-Kartei (Code) > hier sind erfasst die einzelnen Objekte und ihnen zugeordnet die BauFirmen die dazu Leistungen erbracht haben > auch andere Firmen, die mir positiv aufgefallen sind, habe ich hier erfasst - die HOAI-RegelLeistung beim Vergabeverfahren (Lph 7) zielt auf Mitarbeit /Unterstützung bei der Einholung + bei der Auswertung dieser Angebote ab > PreisspiegelErstellung, Fehler in Angeboten, Prüfen von vorgeschlagenen AlternativAngeboten etc ____________________________________________________________________________________________________ - VertragsAbschlüsse sind möglich als a) WerkVertrag nach VOB-B > hier gilt dann auch die VOB-C als vereinbart (VOB-B § 1 Abs. 1 Satz 2) oder b) WerkVertrag nach BGB oder c) auch eine einfache Beauftragung zu BauLeistungen begründet ein WerkVertrags-Verhältnis ??? - Unterschiede WerkVertrag <> DienstVertrag - Mischungen aus den Regelwerken nach a) und b) haben keinen rechtlichen Bestand > hier stellt sich regelmäßig die Frage was ist die bessere Lösung ? > Tatsache ist, das in der VOB-B alle relevanten vertragsrechtlichen Sachverhalte beim Baugeschehen in logischer Abfolge erfasst sind, sie kommen jeweils zusammenhängend an einer Stelle und sind verständlich formuliert, so dass auch ein NormalBürger die vertragsrechtlichen Sachverhalte bei seinem Baugeschehen mitverfolgen und ggf mit steuern kann > und letztlich sind die EinzelSachverhalte in der VOB-B auch im einzelnen Detail viel klarer geregelt, es bleibt wesentlich weniger ErmessensSpielraum, der dann wieder zu Streitigkeiten bezüglich der Auslegung führt > man sollte für sich selbst diese Problematik mal überprüfen, indem man sich relevante Themen vorgibt wie AusführungsFristen, Behinderung, Kündigung, Haftung, VertragsStrafe, Abnahme, Gewährleistung, Abrechnung, Zahlung, Streitigkeiten etc und dann in beiden Schriften anfängt zu suchen + zu vergleichen > also, das Ganze Gegenteil zur VOB-B ist die dicke Schwarte des BGB; hier muss jedes Problem irgendwo gefunden werden und man weiss trotzdem meist nicht, ob man nun wirklich alles zusammen hat Für einen Advokaten der täglich diese Schwarte liest mag das ja noch angehn, aber der NormalBürger wird wohl so seine Schwierigkeiten haben damit zurecht-zu-kommen und letztlich sind dann kostenpflichtige Konsultationen bei Advokaten die logische Folge > InternetAuftritte zu dieser Fragestellung sind wohl davon geprägt, wer die jeweilige WebSite dominiert, wenn es der finanz-juristische Zweig des Baugeschehens ist, wird der GrundTenor wohl anders sein, als meine Sicht > s. hier ____________________________________________________________________________________________________ - weiterhin sind zu unterscheiden a) EinheitsPreis-Vertrag > Abrechnung nach tatsächlich ausgeführten BauLeistungen auf Basis der Aufmasse und b) PauschalPreis-Vertrag (Pauschal-Vertrag) > Abrechnung mit einem zum VertragsAbschluss fest vereinbartem Preis hier nochmal die Klassifizierung in ba) Global-PauschalVertrag > die zu erbringende Leistung wird nur durch eine funktionale LeistungsBeschreibung definiert und bb) Detail-PauschalVertrag > hier liegt dem Vertrag ein detailliertes LeistungsVerzeichnis zugrunde > Grundlage für eine derartige VertragsAuswahl können sowohl Angebote eines LV's oder einer LeistungsBeschreibung (LB) sein > ein Pauschal-Vertrag setzt voraus, dass nahezu ein-ein-deutige Klarheit über die BauAufgabe besteht, jede Änderung (BauherrnWünsche, PlanungsFehler, BA-Auflagen etc) gibt dem AN Anlass zur KostenErhöhung, während er eventuellen LeistungsReduzierungen kostenseitig nicht zustimmen muss ____________________________________________________________________________________________________ -optimal nach meinem Dafürhalten ist folgende Lsg. für den BauVertrags-Abschluss; > ein VertragsAbschluss nach VOB-B als EinheitsPreis-Vertrag (das sollte regelmässig die beste Lsg sein) > mit einem HU-Bau der dann auch die, die BauDurchführung bestimmenden Gewerke als LeistungsTeile mit übernimmt, also BE, GerüstArbeiten, Gründung, Rohbau (> Maurer- und Beton-Arbeiten), Zimmerer, Fensterbau, Klempner (ausser DachBereich), Putzer (aussen + innen), (Nass-)Estrich, TrockenBau, /ideal wäre es in diesem Zusammenhang, wenn man diesem HU-Bau auch die Gewerke Sanitär, Hzg + Elektro übertragen könnte, aber das wird sich im Regelfall nicht machen lassen > diese o.g. Gewerke sind regelmässig der rote Faden beim BauAblauf und deshalb sollte es dafür auch nur einen AnsprechPartner geben, der bei Störungen des BauAblaufes durch interne Organisation den NormalZustand wieder herstellen und ablaufplan-notwendige Baufreiheiten für nachfolgend-abschliessende Gewerke, schaffen muss > eine weitere vertragliche Vereinbarung sollte die Kombination der Gewerke Dachdecker + Klempner (DachBereich) sein > alle restlichen Gewerke können auch einzeln vereinbart werden, da es sich hierbei meist nur um abschliessende Leistungen handelt, die den BauFortgang nicht wesentlich bestimmen (ich gehe hier von einem StandartObjekt zB WohnGebäude im allgemeinen Hochbau aus) - AuftragNehmer-Bezeichnungen entsprechen dem übernommenem LeistungsUmfang > GAN HU AN > s. bei mir hier - Hilfe beim Abschluß rechtssicherer Bauverträge > zeit-aktuelle Vertrags-Formulare nutzen - VertragsBedingungen > sind sogen. BauVertragsKlauseln > dabei wird unterschieden in a) Technische VertragsBedingungen und b) Rechtliche VertragsBedingungen > wie zB. VOB-B - was sind solche BauVertragsKlauseln ? > dabei handelt es sich zB um Vereinbarungen + Forderungen zum Baugeschehen, wie nachfolgend (> es sollten das alles wirksame Klauseln sein): > gemeinsames Aufmass bleibt vorbehalten > förmliche Abnahme ist gefordert > ZustandsFeststellung von Strassen und NachbarGebäuden zu Beginn gemeinsam protokollieren > RegenWasser-SchutzMassnahmen > Gestaltung des ZahlungsPlans (bei EP-VOB-Verträgen nicht erforderlich) > Bevollmächtigungen in Art + Umfang > SchiedsGerichtsVereinbarung bei Streitigkeiten wird wirksam vereinbart > der AN sollte Angaben zu möglichen SUB-Unternehmern machen > etc - unwirksame BauVertragsKlauseln < > vor-formulierte BauVertragsKlauseln > Unwirksame BauVertragsKlauseln nach dem AGB-Gesetz von Glatzel-Hofmann-Frikell ist die Standart-Literatur dazu - Bürgschaften /SicherheitsLeistungen > ausführlich bei mir s. hier > AN leistet > ErfolgsErfüllungs-Bürgschaft > gilt bis Abschluss der vertraglichen BauLeistungen leistet > Gewährleistungs-Bürgschaft > gilt für den 4-jährigen Gewährleistungs-Zeitraum > Bauherrschaft leistet > SicherheitsLeistung > bes. bei Gewerken die in VorLeistung gehen müssen wie zB der AN ZimmererArbeiten bei der DachstuhlFertigung > BauForderungsSicherungsGesetz (BauFordSiG) <> BauHandwerkerSicherungsGesetz - VertragsGestaltungen beim BV WGH MÜTZE > entsprechend dem abgeforderten Leistungsumfang wurden Vertragsbeziehungen in drei unterschiedlichen Gestaltungen erstellt: a) Werkvertrag in ausführlicher Langfassung (5 A4-Seiten) an den HAN b) Werkvertrag in gekürzter Fassung (2 A4-Seiten) i.d.R. bei Leistungsumfang über 5 TDM c) AuftragsErteilungen (1 A4-Seite) i.d.R. für Leistungen bis 5 TDM /für alle drei Schriftformen gilt, daß gängige Vertragsformulare /Vertragstexte zugrunde liegen |
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BAUDURCHFÜHRUNG = BauManagement - hierzu gehören die GrundLeistungen der Lph 8 > ausführlich s. hier /nachfolgend daraus das wesentliche zum BauManagement bei der Errichtung von Gebäuden; a) Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften b) Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach § 50 Absatz 2 Nummer 1 und 2 auf Übereinstimmung mit den Standsicherheitsnachweis c) Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten e) Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm) f) Führen eines Bautagebuches g) Gemeinsames Aufmass mit den bauausführenden Unternehmen h) Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln k) Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran l) Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle m) Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche n) Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel - Tätigkeit als nach LBO § 56 geforderter BauLeiter > was ist darunter zu verstehen > s. hier - im Vorfeld (da zeit-beanspruchend) sollte aktiviert werden > SchachtScheine, VerkehrsAnordnungen + Sondernutzung, Baustellen-Trinkwasser, Baustellen-Abwasser, BauStrom-Anschluss - BeweisSicherungen vor BauBeginn > FotoDokumentation des angrenzenden Umfeldes, das von der BauMaßnahme betroffen werden könnte wie Gebäude /besonders sofern sie gerade fertiggestellt wurden, Einfriedungen, Bewuchs > FunktionsFähigkeit vorhandener Beschleusung > Zustand der anliegenden öffentlichen Verkehrswege /BauMaterial-AnlieferungsFahrzeuge benutzen in engen Strassen auch schon mal den Gehweg um den DurchgangsVerkahr beim Abladen nicht zu blockieren mit der Folge das der Gehweg hinterher zerfurcht ist > Vermüllung auf dem Baugrundstück zum Zeitpunkt BauBeginn (5m³-Container SperrMüll 250,- bis 300,- € komplett) - BaustellenEinrichtung (BE) > dazu gehört eine qualifizierte BezugsHöhe auf NN und das Vorhalten von gut-gesicherten MeterStrichen /dieser Sachverhalt ist eminent wichtig - BauTagebuch - Voraussetzungen für einen BauBeginn > VOB-B § 3 Ausführungsunterlagen > das sind zB Grundlagen, die die Bauherrschaft dem AN schuldet > weitere MindestVoraussetzungen s. hier > welche Kriterien gelten für AU (AusführungsUnterlagen) die die Bauherrschaft dem AN zur Verfügung stellen muss ? > zu allem, was objektiv nötig ist > unentgeltlich > rechtzeitig > mehrfach > umfassend > BauDurchführung ausführlich bei mir s. unter BauManagement |
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ABNAHMEN beendeter BauLeistungen bzw des GesamtObjektes - Abnahmen durchführen + BaumängelManagement /BeweisSicherung > Abnahmen i.A. der Bauherrschaft erfolgen durch gemeinsame OrtsBegehung mit dem AN - Folgen der/von BauAbnahme(n) a) alle sichtbaren/erkennbaren Mängel müssen hier schriftlich erfasst werden, andernfalls verfallen Ansprüche. Im Nachhinein können dann nur noch verdeckte Mängel geltend gemacht werden b) ausserdem gilt nach der Abnahme das Prinzip der BeweislastUmkehr > vor der Abnahme > AN muss MängelFreiheit (bzw keine wesentlichen Mängel) beweisen > nach der Abnahme > AG (Bauherrschaft) muss Vorhandensein von Mängeln beweisen > SachverständigenKosten c) eine Abnahme ist die Voraussetzung, dass der AN seine SchlussRechnung (SR) stellen kann d) GefahrenÜbergang bei Zerstörungen oder Beschädigungen am Bauwerk > vor der Abnahme gehen zu Lasten des AN > nach der Abnahme muss die Bauherrschaft dafür aufkommen > wird MängelFreiheit festgestellt sind vom AN gestellte Bürgschaften zur VertragsErfüllung zurückzugeben bzw gegen GewährleistungsBürgschaften zu ersetzen > ausführlich sehr gut nachzulesen > x - AN-Abrechnungen sind durch Aufmaße z.T. vor Ort zu überprüfen > VOB-C ist Grundlage für Aufmaße, das sind anrechenbare MengenErmittlungen ausgeführter BauLeistungen /verbauten BauMaterials > weiterführend zur ABNAHME bei mir s. hier |
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Abschluss meiner Tätigkeiten
in Verbindung mit vereinbarter Lph 8 (ohne vereinbarte Lph 9) - Fertigstellungs-Bescheinigung nach § 641a BGB (Formular) > ist ein Instrument des AN um seine ZahlungsAnsprüche gegenüber der Bauherrschaft geltend zu machen, sofern diese eine Schluss-Abnahme wegen Mängel-Geltendmachung verweigert > Beteiligte dazu sind der AN und ein unabhängiger Sachverständiger /Gutachter > hier wäre ich als Überwacher nur mittelbar beteiligt, indem ich a) die Bauherrschaft orientiere, dass es sich zB. um hinzunehmende Unregelmäßigkeiten handelt oder b) wenn es echte Mängel sind, das auch entsprechend mit vertrete - Fertigstellungs-Erklärung von mir (als nach BO geforderter BauLeiter) gegenüber der BauAufsicht (BA) > die BA erteilt dann im Gegenzug (ggf nach einer Objekt-Begehung) eine Bescheinigung der Objekt-Fertigstellung > idR wird erst mit Vorlage dieser BAA-Bescheinigung die letzte Rate von Fördermitteln, Krediten etc freigegeben - BAUAKTE an die Bauherrschaft übergeben > dies ist eine geordnete + kommentierte Zusammenstellung des Schrifttums während der BauAusführung Kosten-Feststellung nach DIN 276 3.
Ebene- das, nach DIN 276 3.Ebene, verlangt die HOAI als GrundLeistung > Lph 8 j) > es ist nicht identisch mit der SR-Prüfung und damit, mit den Unterlagen die ich dazu hier beschreibe + abbilde - wenn diese Kosten-Feststellung nach der 3.Ebene fehlt, kann nach geltender Rechtsprechung ein Teil des HonorarAnspruches gefährdet sein - andererseits wird eine private Bauherrschaft mit dieser Auflistung regelmässig nichts anfangen können, hat das aus meiner Sicht keine wirklich praktische Bedeutung für die Bauherrschaft (Formalismus) - für eine Bauherrschaft wichtig sollte sein, eine ordentlich-ausführliche SR-Prüfung, wo alle Ausgaben nachvollziehbar erfasst sind (s. hier) > diese SR-Prüf-Dokumentation sollte enthalten > alle EinzelRchngen mit den Rchngs-Nummern, Rchngs-Datum, Betrag, PrüfVermerk > damit kann der private AG etwas anfangen, auch wenn später bei auftretenden Problemen diese RchngsUnterlagen benötigt werden - weiterhin wichtig für private AG sind ggf auch SR-Dokumentationen zu SonderSachverhalten wie ich sie hier zeige > das aber dann regelmässig als Besondere Leistung honoriert - die HOAI schreibt eine SR-Prüfung in dieser ausführlichen Form nicht vor, spricht bei Lph 8 i) nur allgemein von einer RechnungsPrüfung - mein Vorschlag: 1. der Bauherrschaft diesen Sachverhalt erklären 2. eine Vereinbarung treffen (die von beiden Seiten gegengezeichnet wird), dass die Kosten-Feststellung nach DIN 276 durch eine ausführliche SR-Dokumentation ersetzt wird - ob dass, was ich hier vorschlage, aus der Sicht des juristischen BauManagements in jeder Hinsicht rechts-konform ist, kann ich nicht abschließend beurteilen; - praktisch-vernünftig ist es allemal - im RegelFall meine abschliessende Handlung ist dann dieser Auszug aus dem letzten Schreiben an die Bauherrschaft Werte(r) ... am ... wurden die letzten bei der Abnahme vom ... festgestellten Mängel bzw vereinbarten RestLeistungen beseitigt bzw erbracht. Die Erfüllung wurde von mir kontrolliert am ... Damit habe ich alle meine vertraglichen Leistungen aus dem ArchitektenVertrag vom ... erfüllt und betrachte meine Leistungen als abgeschlossen. Hinsichtlich auftretender Mängel im GewährleistungsZeitraum weise ich vorsorglich auf HOAI § 15 Lph 9 hin. ... > mit diesem Schreiben enden dann meine vertraglich geschuldeten Leistungen und das vereinbarte Honorar bis zur Lph 8 wird zu 100% fällig. |
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| Hinweis zum
Handling > wenn Sie von einer beliebigen Textstelle wieder zum
InhaltsVerzeichnis zurück möchten, dann bitte wie folgt vorgehen > Strg-Taste drücken + dann die Taste Pos 1 kurz klicken |
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Wichtiger Hinweis Die vorangegangenen Ausführungen zur "Abwicklung con BauVorhaben" habe ich nach bestem Wissen und Gewissen gemacht, kann aber keine Garantie für die Richtigkeit und Aktualität aller Aussagen geben. Dieser Hinweis gilt auch für die, diese Thematiken weiterführenden Seiten meines BAU-WEBs, auf die verlinke. Die Nutzung erfolgt auf eigenes Risiko. Ich übernehme keine Haftung für mögliche Schäden. |
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