Immobilien-Wertermittlung 

- einführende Beratung  /zu beraten um die Problematik zu verstehen
/es gibt verschiedene Arten von Gutachten > welches ist für den konkreten Fall das beste
/beratend für das In-Auftrag-geben eines Gutachtens in besonderem Fall

- Gutachten hinterfragen > warum ist das manchmal erforderlich ?  > Beispiel FVB Biwerda  s. weiter unten

- SachwertGutachten für EinzelObjekte erstellen


- Jedermann-Möglichkeiten, die Aussagekraft eines Gutachtens zu prüfen;
> Baubeschreibung: ist sie vollständig und ausführlich?
> Grundbuchauszug: hat der Gutachter einen aktuellen Grundbuchauszug eingeholt und sich über eventuelle Baulasten, Nutzungsänderungen oder Altlasten informiert?
> Mängelliste: werden alle Baumängel und Schäden mit konkreten Abschlägen aufgeführt?
> Vergleich: werden beim VergleichswertVerfahren ausreichend viele Vergleichsobjekte hinzugezogen?

> kann der Gutachter schlüssig begründen, weshalb er einem der drei Verfahren (Ertragswert-, Vergleichswert- oder Sachwert-Verfahren) den Vorzug gibt?

> vor einer HonorarZahlung sollte man derartige Prüfungen vornehmen

 

- bei Zwangsversteigerungen sind die ermittelten Gutachterwerte mit Vorsicht zu genießen.

Der Grund: Die Gläubigerbanken drängen oft darauf, im Gutachten einen möglichst hohen Verkehrswert anzusetzen, damit die Bietenden nicht allzu knausrig limitieren.

Auch ein Schätzer handelt immer im Interesse desjenigen, der ihn bezahlt. Und wenn es sich dabei um den Verkäufer oder einen Gläubiger handelt, ist der Verkehrswert oft am oberen Ende der vertretbaren Skala angesiedelt.


bei Objekt-Planungen ist besondere Kompetenz vorhanden zu;

- Vorgehen bei Baulast-Übernahmen  Beantragungen,  Verfahren

> AbstandsFlächen,  LeitungsRecht,  WegeRecht,  Dienstbarkeiten,  GestattungsVerträge  etc

- Grundbuchamts-Kenntnisse

- Miet-Ertragswert-Ermittlung

- Hinterfragung vorhandener Gutachten

aus meiner Praxis / hier fehlte ein weitergehendes Verständnis > mein Beispiel vom FVB Biwerda

- die Situation:
ein als Notschlachtung um 1960 gebauter GebäudeKomplex wurde im Jahre 1992 von einem Wertermittler mit Wertgutachten bewertet und es kam noch eine ansehnliche Summe heraus, aufgrund des rein noch sichtbaren Bau-Zustandes
Dabei fiel jedoch ein Problem völlig unter den Tisch, nämlich, dass auf Grund der neu geltenden Hygiene-Vorschriften zur Fleischwirtschaft, die bisherige Nutzung nicht mehr lange zu halten war
Eine andere GebäudeNutzung schied wegen der vorhandenen GrundrißLösung,  den WandStellungen tragender Wände,  den FensterAnordngen,   RaumHöhen,  der Beschleusung etc  völlig aus
Diese Immobilie war faktisch nur noch ein AbrissObjekt
 

- der LösungsAnsatz:  MinderWert-Gutachten
hier hätte m.E. die Rechnung so sein müssen  > GrundstücksWert  minus AbbruchKosten  plus/minus den subjektiven Zuschlag  = aktueller VerkehrsWert

- WertV 88 § 25  > falls keine Nutzung mehr möglich ist, dann ist es nichts mehr wert

- ich verfüge dazu noch über umfangreiches Schrifttum, um diesen TatBestand ausführlich zu erörtern

WertermittlungsRecht (Auswahlen)

- von der WertV 88  > zur ImmoWertV  >  die ImmoWertV tritt am 1. Juli 2010 in Kraft
http://www.sprengnetter.de/open/view_shop/0/action/standard%3Bdetail/menu/218/M/nw4DUQ

SYNOPSE
WERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (WertV) – IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (ImmoWertV)
> unter nachfolgendem Link kommt ein Vergleich  alt + neu 
http://www.haus-und-grund-kiel.de/pdf/Synopse_Wertermittlungsverordnung_-_Immobilienwertermittlungsverordnung.pdf

- Wertermittungs Richtlinien (WertR 96)
> gilt für Behörden
> normieren das AblaufVerfahren
 

- WaldWertermittlungs Richtlinien (WaldR 2000)
- Entschädigungs Richtlinien Landwirtschaft (LandR 78)



- Bau- und FachplanungsRecht (Auswahlen)
> BauGesetzbuch (BauGB)
> BauNutzungsVerordnung (BauNVO)
> PlanzeichenVerordnung (PlanV 90)
> RaumordnungsGesetz (ROG)
> Bundes-KleinGartenGesetz (BKleinG)
> Bundes-NaturschutzGesetz (BNatSchG)  > Bewertung von Grund +Boden in LandschaftsSchutzGebieten



  meine Unterlagen

- Sprengnetter;  Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten  LoseBlatt-Werk in 6 Bänden
> Band I - Amtliche Texte
> Band II - Erforderliche Daten der WertErmittlung   > NormalHerstellungsKosten,  AlterswertMinderung  u.a.
> Band III - Formulare / Schemata / Abbildungen
> Band IV - Theoretische und Rechtliche Grundlagen   > BodenWert,  ErtragswertVerfahren, 
> Band V - Theoretische und Rechtliche Grundlagen   > SachwertVerfahren,  Sonderfälle (Kontamination, Biwerda-Fall), Denkmalschutz,  Rechte+Belastungen Überbau, Wege, Nießbrauch)  
> Band VI - Theoretische und Rechtliche Grundlagen   > Beleihung,  MietwertGutachten,  EDV,  KaufpreisSlg  u.a.

> digitalisiertes StichwortVerzeichnis/SachRegister für Bd I - VI  (Code)

- InhaltsVerzeichnisse meiner WertermittlungsSchrifttums-Ordner
 

- BodenWerte  > der Bodenwert bezeichnet den Wert des unbebauten bzw. (fiktiv) freigelegten Grundstücks

> Bodenwert eines Grundstücks kann unterschiedlich sein  > rentierlicher BodenAnteil

> Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte

> wie ermittelt man BodenWerte ?  > im VergleichswertVerfahren  aus der BodenwertKarte

> BodenEntwicklung zum Bauland  > ausführlich s. hier

WertV 88  §4 Zustand und Entwicklung von Grund und Boden

Abs.1: Land-u.Forstwirtschaftl. Flächen

Abs.2: Bauerwartungsland = Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen.
   also: entweder : 1) Darstellung im Flächennutzungsplan
                   oder 2) Entsprechendes Verhalten der Gemeinde
                   oder 3) Allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets.

Abs.3: Rohbauland = Flächen, die nach §§ 30,33,34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind,
   aber - Erschließung noch nicht gesichert
   oder - nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Abs.4: Baureifes Land = Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.


- GutachterAusschuss  > die Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges Konsortium   von Immobiliensachverständigen, das für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sorgen soll

- KaufpreisSammlung  > alle Grundstücks-Kaufverträge werden bei einer GutachterAusschuss-Geschäftsstelle gesammelt, ausgewertet und in eine Kaufpreissammlung eingetragen




- AlterswertMinderung

> UnterhaltsRückstand = 0  geht davon aus, dass;
a) ständige Unterhaltungen stattfanden,  es also keinen ReparaturStau gibt
und
b) der technische Zustand im Rahmen der UnterhaltsLeistungen nachgezogen wurde

- Restnutzungsdauer (RND)

- überalterte Bausubstanz




- was ist der VERKEHRSWERT (gern. 1.3 WertR 91) ?
> nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert von Grundstücken bestimmt
• durch den Preis,
• der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag),
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
   - Entwicklungszustand
   - weitere Zustandsmerkmale
   - allgemeine Wertverhältnisse
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre.

   Wert  < ist nicht identisch mit >  Preis


 

- PreisIndex  

> hiermit lassen sich auch KennZahlen aus älterer Literatur ganz gut hochrechnen /aktualisieren
> bei mir ausführlich  s. hier

- Anlässe für Bewertungen  > entsprechend unterschiedlich sind die Gutachten, d.h. es wäre immer zu prüfen ob das vorliegende Gutachten für den gedachten Zweck geeignet ist

oder  Gutachten  ist nicht gleich Gutachten
> GrundstücksGeschäfte
> Erbauseinandersetzung
> Beleihung
> Versicherung
> Steuerliche Zwecke
> EnteignungsEntschädigung
> BaulandUmlegung
> ZwangsVersteigerung

- verschiedene WertBegriffe

> der Beleihungswert nach §12 HBG soll den Verkaufswert nicht übersteigen. Es kommt dabei auf die dauerhaften
Eigenschaften des Grundstücks und auf den nachhaltigen Ertrag bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung an. Während sich der Verkehrswert stets auf einen bestimmten Stichtag bezieht, ist der Verkaufswert im vorgenannten Sinne ein in die Zukunft gerichteter Dauerwert. Mindestens für die Kreditlaufzeit soll das Objekt jederzeit in dieser Höhe verkäuflich sein.

> der Versicherungswert ist die Summe der Wiederherstellungskosten. Er wird für Zwecke der Gebäudeversicherung ermittelt; für Wohngebäude und Gebäude der Landwirtschaft häufig zurückgerechnet auf den Baupreisindex des Jahres 1914 und für Betriebsgebäude 1936

> der Einheitswert im Steuerrecht ist das Ergebnis eines WertermittlungsVerfahrens nach dem BewG. Einheitswerte sind die Bemessungsgrundlage zum Beispiel für die Grundsteuer

VerkehrswertGutachten  hauptsächlich nach dem SachwertVerfahren  <->  ErtragswertVerfahren

wann kommt welches Verfahren in Frage ?
1. SachwertVerfahren  > bei eigen-genutzten Immobilien


2. ErtragswertVerfahren  > bei MietSachen

>. hier wird ermittelt, wie hoch der Preis sein kann, damit eine akzeptable MietRendite erwirtschaftbar wird. Im Gegenzug müssen allerdings bevorstehende Sanierungsmaßnahmen, ausreichende Rücklagen für Reparaturen und weitere Nebenkosten berücksichtigt werden, die die Miete und damit den Ertragswert drücken
 

3. VergleichswertVerfahren

> ersatzweise für beide obige Verfahren möglich, sofern geeignete VergleichsGrundlagen vorliegen, was jedoch regelmässig schwierig sein dürfte, da hinreichend vergleichs-geeignete Daten wegen DatenSchutz-Sachverhalten kaum zu ermitteln sind

- SchrittFolgen zum Verkehrswert:

1. vorgeschriebenes ausgiebiges RechenVerfahren nach Sachwert  bzw Ertragswert-Modus

2. plus Anpassung an die aktuelle ortsübliche Marktlage per individuellem Zu- bzw Abschlag  (= MarktAnpassung)
 
3. ergibt den Verkehrswert

Grundstück

> unbewegliche Sache  = Liegenschaft
> abgegrenzter Teil der ErdOberfläche,  im Grundbuch (unter einer Nummer) eingetragen,  aber es sind auch mehrere Flurstücke möglich

- wesentliche Bestandteile
> fest mit dem Grund+Boden verbundene Sachen (zB Gebäude,  EntwässerungsLeitungen, ...)
> Erzeugnisse solange sie mit dem Grundstüch zusammenhängen
> zur Herstellung eines Gebäudes eingefügte Sachen
> Rechte (GrundDienstbarkeiten zB JagdRecht)

- ScheinBestandteile
> Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Gebrauch mit dem Grundstück verbunden sind (zB auf Grund eines Miet- /Pacht-Vertrages)
> Gebäude die auf Grund eines dinglichen Rechts (zB ErbbauRecht) mit dem Grundstück verbunden sind

- Zubehör
> bewegliche Sachen, die nicht wesentliche Bestandteile sind, aber dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen

Grundbuch

- Grundbuch Abt 1
hier werden die Eigentumsverhältnisse erfaßt, das heißt, aus dieser Abteilung ist der Eigentümer zu ersehen.

Ein Vertrag, durch den ein Grundstück übereignet werden soll (die Einigung darüber nennt man Auflassung), muß immer von einem Notar beurkundet werden. Er bereitet auch den Vertrag vor und beantragt in aller Regel die Eintragung ins Grundbuch.

Auch die Grundlage des Eigentumserwerbs wird in der Abteilung I eingetragen (z. B. Auflassung, Erbschein, Zuschlag bei Zwangsversteigerung)


- Grundbuch Abt 2
in dieser Abteilung werden die Lasten und Beschränkungen erfaßt, mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

Sie gibt Auskunft über die Art der Last und den Begünstigten sowie über die Art der Beschränkungen, die Veränderungen und Löschungen.
Als mögliche Belastungen eines Grundstücks können Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurechte sowie Vorkaufsrecht eingetragen sein.

Bei den Dienstbarkeiten handelt es sich um grundbuchlich gesicherte Rechte an Grundstücken wie z. B. Wohnungsrecht, Wege- und Benutzerrecht, Aussichtsrecht. Auch der Nießbrauch wird in der zweiten Abteilung als Belastung eingetragen.

Verkauft jemand ein Grundstück, so kann er an diesem ein Recht (Nießbrauch) behalten - z. B. das Obst im Garten zu ernten oder Miete bzw. Pacht einzunehmen
Ebenso kann in Abteilung II eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden.


- Grundbuch Abt 3
in der dritten Abteilung werden die Belastungen des Grundstücks mit den sogenannten Grundpfandrechten aufgeführt. Diese dienen - in der Praxis besonders einem Kreditinstitut - als Sicherheit für Geldforderungen gegenüber dem Eigentümer.

Bei den Grundpfandrechten unterscheidet man heute in der Regel nur noch zwischen der Hypothek und der Grundschuld.
Die in den zweiten und dritten Abteilungen eingetragenen Belastungen sind Rechte Dritter, die eine bestimmte Rangfolge haben.


- GrundbuchEinsichtnahme
nach dem Gesetz hat jeder das Recht zur GrundbuchEinsicht  und kann eine Kopie davon anfordern, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das sind in erster Linie Eigentümer, ebenso Beauftragte mit entsprechender Vollmacht.
Aber auch der Notar oder Personen, die einen notariellen Kaufvertrag oder eine Eintragungsbewilligung vorlegen, dürfen das Grundbuch einsehen. Allein die Erklärung, daß man ein bestimmtes Grundstück kaufen möchte, genügt allerdings nicht.
Auf jeden Fall sollten Käufer immer auf die Vollständigkeit des Grundbuchauszuges achten. Selbst wenn auf den einzelnen Seiten nichts eingetragen ist, müssen diese dem Grundbuchauszug beigefügt sein, wobei die Kopfspalte jeweils mit Ort und Nummer gekennzeichnet ist. Das ist beim Kauf besonders wichtig, damit der Verkäufer nichts verschweigen


- ALB  = automatisiertes Liegenschaftsbuch

- ALK  = automatisierte LiegenschaftsKarte (FlurKarte)


- was bedeutet das Unterstreichen von Eintragungen im Grundbuch  > das sind Löschungen



- ErbbauRecht


- Ablauf GrundstücksVerkauf
1. Vorvertrag mit Eigentümer  (> nur sinnvoll wenn das BauGefühl Vorsicht mit diesem Verkäufer signalisiert)
2. NotarTermin.
3. Notar wird bezahlt
4. Vormerkung ins Grundbuch Abt. 2  durch Notar

5. Kaufsumme wird beim Notar hinterlegt
6. Eintragung ins Grundbuch Abt. 1  durch Grundbuchamt
7. Kaufer bekommt Geld (KaufPreis)  vom Notar
8. Notar übergibt aktuellen GrundbuchAuszug mit eingetragener Eigentümerschaft

zu 5) ab hier bezahlst man Grundsteuer und haftet für alles, was so auf dem Grundstück passiert, darf es aber auch betreten und im Rahmen der Gesetze alles machen, was erlaubt ist.
Vorsicht, keine zu großen Investitionen tätigen, noch kann der Vertrag an einer Genehmigung scheitern.
/Zahlung auf ein besonderes Treuhandkonto (= Anderkonto)

zu 6) ab jetzt kann richtig investiert werden
Nr. 6 passiert passiert erst, wenn der Notar alle Genehmigungen hat (stehen alle im KaufVertrag), deshalb ggf nach 6...8 Wochen eine Nachfrage beim Notar.
Wenn alles vorliegt, muss das Grundbuchamt die Eintragung vornehmen.

- Kosten eines WertGutachtens

> bei einem ermittelten Verkehrswert von 200 000 Mark  > etwa 0,55 bis 0,65 Prozent des Verkehrswertes

> bei 300 000 Mark  > zwischen 0,48 und 0,58 Prozent

> bei 400 000 Mark  > zwischen 0,43 bis 0,53 Prozent

> bei 500 000 Mark  > zwischen 0,37 bis 0,45 Prozent

> bei 600 000 Mark  > zwischen 0,35 und 0,43 Prozent.
 

- alt:  HOAI 2002 § 34 /für WertermittlungsGutachten   neu:  HOAI 2009 entfallen
> ab jetzt freie HonorarVereinbarung  nach folgenden Möglichkeiten


- Unterlagen die der AG für eine WertErmittlung zur Verfügung stellen muss /sollte;

> Grundbuchauszug

> Flurkarte
> amtlicher Lageplan

> Teilungsplan bei Eigentumswohnungen
> Baulastenverzeichnis
> Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
> vorhandene VorgängerGutachten

> Bescheinigung Erschließungskosten
> Wohnflächen- und Rauminhaltsberechnungen

> Architektenpläne

> Baubeschreibung

> Farbfotos

> Miet- und Pachtverträge


- Sachverständiger  < hat eine andere Bedeutung als >  Gutachter

Die 7 Todsünden beim Immobilienverkauf
Clarissa Freund /Immobilienredakteurin   01. Juli 2018 ·

Haus verkaufen – das kann doch jeder! Das scheinen zumindest viele Eigentümer zu denken, die zum ersten Mal eine Immobilie veräußern und beschließen, dies im Alleingang zu tun. Leider kommt es dabei zu typischen Fehlern, die den Verkauf oft scheitern lassen. Homeday kennt die 7 Todsünden beim Hausverkauf:

1. Verkäufer unterschätzen den Aufwand
Da ihnen die Verkaufserfahrung fehlt, kennen Privatverkäufer weder die genauen organisatorischen Abläufe noch notwendigen Arbeitsschritte im Verkaufsprozess. Sie unterschätzen damit den finanziellen und vor allem zeitlichen Aufwand , der auf sie zukommt. Der Verkauf wächst Ihnen dadurch schnell über den Kopf.

2. Wichtige Unterlagen fehlen
Grundbuchauszug und Energieausweis sind u.a. wichtige Dokumente, ohne die ein Hausverkauf nicht funktioniert. Privatverkäufer wissen meist nicht, welche Unterlagen sie besorgen müssen oder sie beantragen diese zu spät. Das verzögert den Verkauf oft unnötig.


3. Falsch kalkulierter Verkaufspreis
Ein realistischer Verkaufspreis ist entscheidend für den Verkauf einer Immobilie. Überzogene Preisvorstellungen oder ein falsch kalkulierter Preis schrecken Kaufinteressenten ab.

Tipp:
Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday erfahren Verkäufer, wie viel ihre Immobilie wert ist. So können sie den richtigen Verkaufspreis festlegen.
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4. Exposé wirkt unprofessionell
Ein Bild sagt mehr als tausend Worte: Das gilt auch für den Immobilienverkauf. Wer hier auf selbst geschossene Handybilder setzt, macht einen entscheidenden Fehler. Verbunden mit einem unattraktiven Text und einer lieblosen Anzeigengestaltung kommt der Verkaufsprozess häufig schon zum Stillstand.

5. Besichtigung ist schlecht vorbereitet
Auch bei der Besichtigung der Immobilie spielt das Aussehen eine entscheidende Rolle. Eine gute Vorbereitung ist wichtig, um Interessenten nicht zu vergraulen. Neben dem Hausputz und Schönheitsreparaturen gilt es etwa auch, überflüssige Dekoartikel wegzuräumen oder frische Blumen auf den Tisch zu stellen. Entscheidend ist zudem die Reihenfolge, in der die Räume präsentiert werden.

6. Mangelnde Verhandlungsbereitschaft
Die Preisverhandlung ist die größte Herausforderung für private Immobilienverkäufer. Vielen Eigentümern fehlt eine passende Preisstrategie. Kommen mangelnde Erfahrung und eine fehlende Verhandlungsbereitschaft hinzu, droht der Verkauf schnell zu scheitern oder der Verkäufer verschenkt bares Geld.

7. Fehlende Prüfung der Bonität
Um teure Rückabwicklungen zu vermeiden, ist es wichtig, die Bonität des Kaufinteressenten zu prüfen. Viele Verkäufer scheuen sich davor – ein unnötiger Fehler. Denn meist reicht eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine Bescheinigung des Vertragspartners, dass das Geld vorliegt.

Tipp: Vertrauen Sie beim Hausverkauf auf einen erfahrenen Immobilienmakler von Homeday. Er nimmt ihnen sämtliche Arbeitsschritte ab: von der Kalkulation des Angebotspreises über das Besorgen und Prüfen der notwendigen Dokumente bis hin zur Schlüsselübergabe. Starten Sie jetzt mit einer kostenlosen Immobilienbewertung Ihren Verkauf.